De Nederlandse woningmarkt toont ook in 2026 een opmerkelijke veerkracht. Na een turbulent jaar 2025 waarin de huizenprijzen met 8,8% stegen, verwachten experts dat de prijsgroei dit jaar iets afvlakt maar nog steeds substantieel blijft. Tegelijkertijd zorgt een golf van verkopen door beleggers voor extra aanbod op de markt, wat de dynamiek interessant maakt voor zowel kopers als verkopers. Voor eigenaren en kopers is het belangrijk om niet alleen de markttrends te volgen, maar ook de juridische aspecten zoals bestemmingsplannen goed te begrijpen. Bekijk onze diensten voor meer informatie over bestemmingsplannen en woningontwikkeling.
Prijsontwikkeling: Groei Vlakt Af Maar Blijft Stevig
De huizenprijzen in Nederland kenden in 2025 een sterke stijging van 8,8%. Voor 2026 en 2027 verwachten economen een meer gematigde maar nog altijd solide groei. Volgens het laatste kwartaalrapport van Rabobank zullen de prijzen in 2026 met 4,8% stijgen, gevolgd door een groei van 5,5% in 2027. De Nederlandsche Bank (DNB) hanteert een iets conservatievere prognose en verwacht voor beide jaren een prijsstijging van ongeveer 4%.
Deze afvlakking ten opzichte van 2025 is het gevolg van meerdere factoren: het toegenomen aanbod door verkopen van beleggers, een lichte daling in het aantal transacties, en een stabilisering van de hypotheekrente. Desondanks blijft de onderliggende vraag naar woningen groot, wat de prijzen ondersteunt.
Beleggers Verkopen Massaal Huurwoningen
Een opvallende trend in de afgelopen periode is de massale verkoop van huurwoningen door particuliere beleggers. In het afgelopen jaar zijn ongeveer 34.000 huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners. Deze verkoopgolf is het gevolg van strengere fiscale regelgeving, waaronder de afbouw van de hypotheekrenteaftrek voor beleggers en aangescherpte verhuurregels.
Deze extra instroom van woningen op de koopmarkt heeft gezorgd voor een welkome verruiming van het aanbod, vooral in stedelijke gebieden waar beleggers traditioneel actief zijn. Voor 2026 verwachten experts dat deze verkoopgolf zal afnemen, omdat veel beleggers hun portefeuilles inmiddels hebben aangepast aan de nieuwe regelgeving.
Aantal Transacties Neemt Geleidelijk Af
Het aantal woningtransacties laat een dalende trend zien. In 2025 wisselden naar verwachting 240.000 bestaande woningen van eigenaar. Voor 2026 wordt een daling verwacht naar 227.000 transacties, en in 2027 zakt dit aantal verder naar 205.000.
Deze afname hangt samen met de hoge prijzen en de beperkte betaalbaarheid, waardoor vooral doorstromers langer in hun huidige woning blijven zitten. Ook de vergrijzing speelt een rol: ouderen verhuizen minder vaak, wat de doorstroming op de markt belemmert.
Starters: Kansen Maar Ook Uitdagingen
De verkoop van voormalige huurwoningen biedt in theorie kansen voor starters op de woningmarkt. Deze woningen zijn gemiddeld goedkoper dan reguliere koopwoningen, met een gemiddelde prijs van €384.000. Toch blijft de betaalbaarheid een groot probleem, vooral voor jonge kopers onder de 35 jaar.
Uit onderzoek blijkt dat starters in deze leeftijdscategorie gemiddeld €120.000 tekort komen om een voormalige huurwoning te kunnen kopen. Dit komt doordat hun leencapaciteit, ondanks stijgende lonen, nog niet voldoende is om de huidige prijsniveaus bij te benen. Veel jonge kopers zijn daarom afhankelijk van financiële steun van ouders of moeten langer sparen voor een aanbetaling.
Regionale Verschillen: Noordoost Groeit Het Hardst
De prijsontwikkeling vertoont aanzienlijke regionale verschillen. De hoogste prijsstijgingen worden verwacht in het noordoosten van Nederland, met name in de regio Delfzijl waar prijzen met ongeveer 13% kunnen stijgen. Deze gebieden profiteren van relatief lage uitgangsprijzen en toenemende interesse van kopers die verdrongen worden uit duurdere regio's.
Aan de andere kant van het spectrum staat de regio Amsterdam, waar de prijsstijging beperkt blijft tot ongeveer 5%. De hoofdstedelijke regio wordt sterker beïnvloed door de verkoop van huurwoningen door beleggers, wat het aanbod vergroot en de prijsdruk dempt. Ook andere grote steden zoals Rotterdam, Utrecht en Den Haag zien een vergelijkbaar patroon.
Hypotheekrente en Leencapaciteit
De hypotheekrente blijft in 2026 relatief stabiel, wat kopers enige zekerheid biedt bij hun financiële planning. Belangrijker nog is dat stijgende lonen huishoudens in staat stellen meer te lenen. Een huishouden met twee modale inkomens kan in 2026 ongeveer €444.000 lenen, een stijging ten opzichte van voorgaande jaren. De Nederlandsche Bank (DNB) verwacht dat de huizenprijzen in 2026 en 2027 met ongeveer 4% zullen stijgen.
Deze toegenomen leencapaciteit helpt vooral tweeverdieners en doorstromers, maar draagt ook bij aan de aanhoudende prijsdruk op de markt. Zolang huishoudens meer kunnen lenen, blijven verkopers geneigd hun prijzen op te trekken, wat de betaalbaarheidsproblematiek in stand houdt.
Woningtekort Blijft Hardnekkig Probleem
Het structurele woningtekort in Nederland blijft een van de grootste uitdagingen. In 2024 werden slechts 82.000 nieuwe woningen opgeleverd, ver onder de doelstelling van 100.000 woningen per jaar. Deze achterstand accumuleert en vergroot de druk op de bestaande woningvoorraad.
De woningbouw kampt met meerdere obstakels die de productie belemmeren:
- Netcongestie: In veel gebieden is onvoldoende capaciteit op het elektriciteitsnet, wat nieuwbouwprojecten vertraagt of zelfs onmogelijk maakt.
- Stikstofproblematiek: De strenge stikstofregels beperken bouwactiviteiten in natuurgebieden en omliggende zones.
- Kaderrichtlijn Water: Eisen rondom waterhuishouding en waterkwaliteit leggen extra beperkingen op aan bouwlocaties.
Deze regelgeving, hoewel bedoeld om milieu en natuur te beschermen, zorgt ervoor dat de bouwproductie niet kan meekomen met de vraag. Zonder structurele oplossingen voor deze knelpunten blijft het woningtekort de komende jaren een realiteit.
Betaalbaarheid Blijft Historisch Slecht
Ondanks de lichte afvlakking van de prijsgroei blijft de betaalbaarheid van woningen historisch gezien slecht, vooral voor starters. De verhouding tussen huizenprijzen en inkomens is de afgelopen jaren sterk verslechterd, en hoewel stijgende lonen enige verlichting bieden, kunnen ze de prijsstijgingen niet volledig compenseren.
Voor veel jonge huishoudens betekent dit dat de droom van een eigen woning steeds verder weg lijkt te schuiven. Zonder ingrijpende maatregelen om het aanbod te vergroten of de vraag te temperen, blijft deze situatie naar verwachting ook in 2026 en 2027 bestaan.
Vooruitzichten 2026-2027: Stabiel Maar Uitdagend
De Nederlandse woningmarkt blijft in 2026 en 2027 gekenmerkt door een paradox: enerzijds een robuuste markt met stijgende prijzen en stabiele vraag, anderzijds hardnekkige problemen rondom betaalbaarheid en woningtekort. De verkoopgolf van beleggers biedt tijdelijk extra aanbod, maar lost het structurele tekort niet op.
Voor kopers betekent dit dat geduld en financiële voorbereiding essentieel blijven. Starters doen er goed aan om realistisch te zijn over hun mogelijkheden en eventueel te kijken naar minder populaire regio's waar de prijzen lager liggen. Doorstromers profiteren van de waardestijging van hun huidige woning, maar moeten rekening houden met hoge prijzen in hun gewenste nieuwe woongebied.
De komende jaren zal de focus moeten liggen op het versnellen van de woningbouw en het wegnemen van regelgevende obstakels. Alleen dan kan het aanbod structureel worden vergroot en kan de betaalbaarheid op termijn verbeteren. Tot die tijd blijft de Nederlandse woningmarkt een uitdagende omgeving voor zowel kopers als beleidsmakers. Of je nu een woning wilt kopen, verkopen, of ontwikkelen, het is essentieel om goed geïnformeerd te zijn over zowel markttrends als bestemmingsplannen. Ontdek hoe wij je kunnen helpen met professioneel advies over bestemmingsplannen en ruimtelijke ontwikkeling.